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Zinsen muss man für geliehenes Geld zahlen. Zinsen setzen sich aus dem Inflationsanteil, dem Risikoanteil und dem Gewinn des Geldinstitutes zusammen. Je höher letztlich das Ausfallrisiko, desto höher der Endzins für den Kreditnehmer. Die Zinsen sind abhängig von dem persönlichen Risiko des Kreditnehmers.

Das Prinzip eines Hypothekenkredites ist, dass dieser durch eine Grundschuld abgedeckt ist. Damit - so dachten und denken Banken - ist das Kreditrisiko eben sehr gering, dementsprechend sind die Kreditzinsen niedrig. Der Risikoanteil ist - nach Bankdenken - eben als niedrig zu betrachten. Die Banken legen diesen Anteil des Kredites übrigens nicht selbst fest, sondern sind anderen Stellen dafür verantwortlich. Dafür sorgen Institutionen wie das BAFIN - die Finanzaufsicht des Bundes.

Mehr als das persönliche Risiko zählt bei solchen Krediten das Werturteil über die Immobilie. Hypotheken werden im Grundbuch als Belastung eingetragen. Sie gehören solange zur Immobilie und zum Grundstück hinzu, bis die Löschung beantragt wird und dieser auch vom Geldgeber zugestimmt wird. Die Bank muss dem zustimmen, sobald der Kredit getilgt wurde. Übrigens sind beide Vorgänge kostenpflichtig und müssen vom Kreditnehmer getragen werden. Die Kosten für diesen Vorgang muss man in die Kreditkosten einberechnen.

Hierbei gibt es auch verschieden Rangordnungen - eine Hypothekenschuld erster und zweiter Ordnung. Bei der Verwertung der beliehenen Immobilie wird zunächst die erste Ordnung und dann die nachrangige Ordnung im Grundbuch bedient, die Hypothek, die an erster Stelle steht wird so günstiger, da für die Bank hier das Risiko am geringsten ist. In aller Regel werden Hypotheken durch einen Eintrag im Grundbuch an erster Stelle abgesichert.

Die Banken holen sich das geliehene Geld übrigens am freien Markt zurück, sie refinanzieren den Kreditbetrag. Die Papiere, die die Institute ausgeben, werden Pfandbriefe genannt. Diese gelten als sehr sicher. Nachrangige oder noch schlechter abgesicherte Papiere werden in den USA als Subprime bezeichnet. Banken können auch ganz gezielt mit dem Risiko handeln – dies nennt man dann den Derivathandel. Die Bank ist an dieser Stelle eher ein Geldbroker. Als Broker muss sie darauf achten, das Geld möglichst gut weiterzuverkaufen. Unter Berücksichtigung des Risikos versteht sich.

Der Hausbesitzer kann bis zu 60 Prozent, meist aber bis zu 50 Prozent des benötigten Geldes über eine Hypothek beschaffen, genauer gesagt: eine Hypothek kann maximal bis 60 Prozent des Schätzwertes des Gebäudes gehen. Der Hypothekenkredit und der Zins sind nicht vom Verwendungszweck abhängig, man kann also auch günstig ein Auto über einen Hypothekenkredit finanzieren, man drückt den Zins für das Auto durch die gute Absicherung des Geldes. Andere Gelder wie ERP-Kredite oder europäische Förderungsgelder müssen zweckgebunden verwendet werden. Hier wird der Zins durch öffentliche Deckung subventioniert.

Die Zinsen für eine Hypothek hängen ab von der Bonität des Antragstellers, sowie von der Laufzeit und von den Rahmenbedingungen am Markt. Die Bank kann die Pfandbriefe bei der Zentralbank hinterlegen und kauft so Geld zu einem bestimmten Zinssatz. Dieser Zinssatz ist übrigens variabel. Die Bank vergibt die Kredite aber mit einer bestimmten Laufzeit. Der Kreditnehmer sollte hier genau hinschauen, denn eventuell kann ein anfangs billiger Kredit nach einigen Jahren untragbar teuer werden. Die Hypotheken schwanken schon mal von 4.5 bis 10 Prozent, wenn man dann in einem teuren Jahr verlängern muss, kann das zum Verlust der Immobilie führen.

Die Gesamtkosten für den Kredit sind schwer zu bestimmen. Ein Faktor ist der Effektivzins. Dieser konsolidiert die Kosten über die gesamte Laufzeit. Da Hypothekenzinsen teilweise steuerlich wirksam sind, hat man hier einen Parameter um Steuervorteile auszunützen. Wenn der Steuersatz zum Beispiel in früher Zukunft sinkt, kann man einen Disagio - eine Zinsvorauszahlung vereinbaren. Dieser drückt die jetzige Steuerschuld, dafür aber die in der Zukunft nicht. Wenn man also eine Familiengründung plant oder in Rente geht, ist ein Disagio durchaus sinnvoll.